全球商業地產服務領導者高力國際(Colliers International)的最新報告顯示，亞洲房地產市場的整體活動依然穩健，近期的發展為來年增添了光明的前景，應該會提升投資者、開發商和企業的信心。高力國際的2020年年度《亞洲市場展望》報告指出，盡管存在各種不利因素，但新加坡、東京、上海乃至香港等亞洲熱門選址地的基本吸引力仍然保持不變。此外，該地區的經濟前景最近有所好轉，部分原因是美中貿易形勢有所緩和，而印度城市的快速增長和中國新的特大區的出現，正在為日益龐大的居住群體創造提供新的中心。

預計印度城市班加羅爾和海得拉巴將成為2020年至2024年增長最快的三個亞洲城市中的兩個。在中國，深圳和廣州也將跑贏全國和亞洲城市的平均水平。高力國際亞洲研究執行總監安德魯-哈斯金斯(Andrew Haskins)注意到該地區城市中心的活力，他指出：“亞洲的增長受到城市以及國家的推動。盡管存在不確定性，但許多亞洲主要城市在2019年錄得的企業投資活動證明了這一點。盡管潛在的貿易問題可能會繼續存在，但持續的寬松貨幣環境應會提高企業和業主的信心。”

寫字樓領域：寫字樓仍具有彈性

在寫字樓領域，盡管各個市場的表現和前景各不相同，但我們仍然認為，香港、新加坡、東京和上海是亞洲在社會經濟、房地產和人力因素方面適合企業選址的地區。展望未來，班加羅爾、馬尼拉和新加坡的平均租金將在三到五年內增長3%以上，其中，新加坡在2020年至2021年期間將面臨整合。在東京，房屋預售量很高，空置率很低，但租金增長正在放緩。中國一線城市面臨新的高供給。然而，與上海和廣州相比，北京和深圳的企業發展更好，反映在科技和醫療等其它行業的增長。2020年，香港的租金應該會再次出現負增長，尤其是在核心商務區。

投資市場：大城市彈性

亞洲主要城市房地產市場的彈性在總投資額上表現得很明顯。2019年前9個月，亞洲10大城市房地產市場的總投資額僅下降了3%，而整個地區市場的總投資額下降了13%。鑒于過去一年的挑戰，這是一個健康的結果。寫字樓資產是投資市場的大組成部分，在新加坡和東京，寫字樓租戶需求一直推動著酒店、零售和其他行業的積極趨勢。東京寫字樓仍是核心投資市場中最具價值的大型資產類別之一，十年期債券的收益率差約為3.5pp。展望未來，貿易形勢緩和、持續走低或負的實際利率，以及對印度等新興市場和新資產類別的興趣的增加，將有助于亞洲總投資額在2020年增加7%，達到1290億美元。

物流/工業領域和數據中心：更高的回報，但正確的戰略至關重要

中國的物流增長仍然強勁，但電子商務企業和終端用戶正在向二線城市的新市場轉移；投資者和開發商需要跟進。在韓國，首爾以西和西南方向的物流資產頗具吸引力，而香港的工業資產則具有轉換吸引力。在印度，我們建議開發商與擁有土地儲備的企業和政府機構合作，繼續擴大物流業務。由于云計算和5G移動技術的普及，亞洲國家特別是中國對數據中心的需求激增。盡管進入這一領域的門檻很高，但仍有大量投資瞄準了這一領域，不過投資者需要足夠的專業知識才能成功。

靈活的辦公空間：重塑擴展的關鍵

靈活的辦公空間運營商是2017年至2019年亞洲租賃需求增長最快的細分市場之一。盡管行業巨頭WeWork和一些規模較小的地區企業面臨挑戰，但市場仍在蓬勃發展。例如，IWG和The Executive Center等其他運營商已經頂住了壓力，并且正在穩步擴展。我們預計，盡管某些市場很可能存在壓力，但靈活辦公空間運營商的需求下降，不會對整個亞洲地區的辦公空間吸納構成新的重大下行壓力。展望未來，我們希望業主與靈活工作空間運營商之間加強合作。這將有助于通過“美化市容”來增強租戶體驗，并為該細分市場的未來增長創造理想的環境。

（美通社,2020年1月13日香港）