廣州2018年12月28日電 /美通社/ -- 近日，界面廣東發(fā)表了文章《“共享辦公”3年：擴張、沉寂與新一輪廝殺》，就共享辦公發(fā)展三年后的現(xiàn)狀進行了分析探討。
與共享經(jīng)濟模式下延伸出的多種共享項目均陷入“崩潰”不同，發(fā)展三年多后，“共享辦公”這個行當(dāng)似乎在2018年再一次迎來了“高光時刻”。
首先是行業(yè)內(nèi)融資不斷。ATLAS寰圖于今年10月完成了數(shù)億元人民幣的 A2 輪融資，此番融資過后，ATLAS寰圖的估值升至60億元人民幣；優(yōu)客工場于今年11月14日宣布完成2億美元的D輪融資；今年6月，納什空間完成近5億元B+輪融資……
共享辦公企業(yè)的規(guī)模亦在不斷擴張。今年10月，優(yōu)客工場發(fā)起了對方糖小鎮(zhèn)的收購，完成了今年以來的第6起并購。此外，借助并購華南共享辦公空間運營商Wedo加速搶灘粵港澳大灣區(qū)之余，優(yōu)客工場亦開始加快布局美國、新加坡等海外市場。
納什空間于11月宣布其運營面積即將突破100萬平方米。
在北上廣深、杭州及西安等城市的共享辦公領(lǐng)域奪得一席之位之后，ATLAS寰圖也于今年將其版圖拓展至香港。ATLAS寰圖對進軍海外已準備就緒。今天3月，ATLAS寰圖與越南地產(chǎn)商ALPHA KING達成戰(zhàn)略合作，將進駐ALPHA KING旗下的4個大型地產(chǎn)項目。
行業(yè)內(nèi)上一次像這樣的“勃勃生機”要追溯到被稱為“共享辦公”元年的2015年?！熬畤姟敝?，隨著2016年國內(nèi)創(chuàng)業(yè)潮的回落，“共享辦公”領(lǐng)域也陷入了一段時期的沉寂，一些不成熟的或不具備規(guī)模優(yōu)勢的運營商直接被洗牌，倒閉陰影籠罩，各大玩家也試圖“抱團取暖”。彼時彼景，頗有今年共享單車的行業(yè)況味。然不比共享單車、充電寶、雨傘這些幾近被“團滅”的項目，“共享辦公”這個行當(dāng)終究是活了下來，并且逐漸呈現(xiàn)出“大吃小”的姿態(tài)，進入并購整合期。
是什么讓“共享辦公”迎來“第二春”？愈做愈強的優(yōu)質(zhì)玩家依靠的是什么？共享辦公行業(yè)下半場，拼的又是什么？
需求旺盛 客群多元
國內(nèi)共享辦公的興起很大程度上受政策的使然。2015年政府工作報告中“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的新說法將國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)浪潮推至高峰，大批共享辦公空間運營商也應(yīng)運而生。
“雙創(chuàng)”對共享辦公行業(yè)的影響仍在繼續(xù)。今年10月，國務(wù)院提出了要推動創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、打造“雙創(chuàng)”升級版。業(yè)內(nèi)人士指出，受雙創(chuàng)政策的利好影響，初創(chuàng)、個體、小企業(yè)這部分客群將對共享辦公空間保持穩(wěn)定需求。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年全國新設(shè)市場主體1924.9萬戶，同比增長16.6%。2018年或?qū)⒃鲋?244.4萬戶。新設(shè)市場主體的增加仍在刺激著共享辦公市場的發(fā)展，但創(chuàng)業(yè)拉動以外的市場需求同樣不容忽視。
對辦公空間的旺盛需求與高額租金正倒逼著共享辦公行業(yè)的發(fā)展。世邦魏理仕發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)市場展望 -- 寫字樓篇》報告顯示，2017年全年中國寫字樓新增需求超過600萬平方米，創(chuàng)歷史新高。2018年主要城市寫字樓需求保持活躍。需求旺盛的同時，各大城市寫字樓租金也是居高不下。以廣州市為例，高力國際發(fā)布的《2018年第二季度廣州物業(yè)市場回顧與展望報告》顯示，截至2018年第二季度，廣州甲級寫字樓整體空置率為3.9%，同比下降7.8%，為近五年來的較低點。同時廣州全市平均租金水平持續(xù)上漲，同比增長9.6%。
“共享辦公是一種剛需且傳遞出價值，它有效幫助用戶節(jié)省了辦公成本?！盇TLAS寰圖在接受界面廣東采訪時指出。國際咨詢機構(gòu)沙利文的報告亦顯示，在一線城市中，相比起傳統(tǒng)辦公，使用聯(lián)合辦公，平均每年每人可以為企業(yè)節(jié)約1萬元以上，人均開支節(jié)省近30%。
事實上，越來越多的大中型企業(yè)也開始對入駐共享辦公空間表現(xiàn)得興趣盎然?！度R坊：2018年全球辦公空間之洞察》報告顯示，超過三分之二（69%）的全球企業(yè)計劃提高聯(lián)合辦公空間的利用率，80%的企業(yè)希望在未來三年內(nèi)增加協(xié)作空間的使用數(shù)量。
報告指出，新經(jīng)濟形態(tài)下，對辦公空間靈活性要求的提高、希望在員工之間形成社區(qū)意識的意圖以及企業(yè)經(jīng)營速度的加快等因素使得企業(yè)更青睞一種利于協(xié)作且可根據(jù)市場情況自由擴大或縮小規(guī)模的辦公環(huán)境，大部分企業(yè)由此也選擇放棄傳統(tǒng)辦公空間，轉(zhuǎn)而傾向聯(lián)合辦公空間或服務(wù)型辦公空間。另外，進駐共享辦公空間也愈來愈成為大型企業(yè)招攬以及留住人才的砝碼。
行業(yè)巨頭WeWork此前宣稱，世界 500 強中已經(jīng)有約 10% 的公司是他們的租戶。好奇心日報此前報道，截至2017年，1000名雇員以上的大公司占據(jù)了WeWork20%的會員數(shù)，WeWork30%的收入也來源于他們。國內(nèi)選手表現(xiàn)方面，2017年以來，諸如中糧、滴滴、今日頭條等大企業(yè)團隊先后進駐夢想加。寶潔、亞馬遜、雅詩蘭黛等知名跨國企業(yè)也分別進駐了ATLAS寰圖位于廣州和香港的服務(wù)式辦公空間。
愈發(fā)多元化的客群推動著國內(nèi)共享辦公行業(yè)的進一步發(fā)展?！?018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報告》顯示，中國正在成長為世界上較大的聯(lián)合辦公市場，截至2018年9月底，中國聯(lián)合辦公布局網(wǎng)點數(shù)超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數(shù)達200萬個。預(yù)計到2022年，中國聯(lián)合辦公市場規(guī)模達到4092.18億元，工位規(guī)模達到1315萬個，面積規(guī)模為1.17億平方米。
優(yōu)質(zhì)玩家模式分化謀突圍
共享辦公廣闊的市場前景正吸引著更多選手入局，除了共享辦公空間運營商，越來越多擁有優(yōu)質(zhì)存量房資源的傳統(tǒng)地產(chǎn)公司、酒店，甚至一些跨界企業(yè)也開始直接進入市場。加之今年以來行業(yè)內(nèi)并購整合事件不斷，頭部效應(yīng)逐漸明顯。新一輪洗牌后，優(yōu)質(zhì)玩家呈現(xiàn)出何種面貌，動作幾何，愈發(fā)引起市場關(guān)注。
2016年從廣州珠江新城雅居樂中心起步的ATLAS寰圖，則在開始之初就避開了大多數(shù)玩家走過的路，主張不是孵化器、不是眾創(chuàng)空間，不單獨服務(wù)初創(chuàng)團隊，也不是簡單的物業(yè)式聯(lián)合辦公空間，而是將自身定位為“CBD 甲級寫字樓全生態(tài)運營商”。區(qū)域位置表現(xiàn)方面，要在一線及其他有潛力城市中的CBD“攻城略地”，直接避開當(dāng)時多數(shù)共享辦公空間運營商在選址改造上會選擇的的廢舊廠房、遠離市區(qū)的高新科技園區(qū)等，走的是高端路線；服務(wù)模式上則主張“辦公+生活”的全生態(tài)閉環(huán)，源于辦公，又不止于辦公。
ATLAS寰圖首席執(zhí)行官陳思烺將其視作辦公消費的一次升級，“因為傳統(tǒng)寫字樓的種種限制，工作和生活很難兼顧。但對于 CBD 工作者來說，早上九點一杯品質(zhì)好的咖啡很重要，中午吃飯要講求效率和健康，運動健身總在計劃里頭卻無暇顧及。我們將生活所需的必要元素融入辦公，打破樓層與空間的阻隔，提供讓工作者身心愉悅，幫助其事業(yè)發(fā)展的辦公體驗。”
由此，ATLAS寰圖的業(yè)態(tài)構(gòu)成包括了ATLAS Workplace 寰圖辦公空間、ATLAS Living Space 寰圖生活空間和 ATLAS Community 寰圖社區(qū)三大板塊。在辦公空間產(chǎn)品形態(tài)上，ATLAS寰圖提供多樣靈活的一站式辦公解決方案，涵蓋聯(lián)合辦公空間，服務(wù)式辦公室及總部定制辦公室，由此滿足從1人的自由職業(yè)者到百人規(guī)?；緢F隊的個性化辦公需求。辦公服務(wù)方面則聯(lián)合其他第三方專業(yè)團隊，為用戶提供包括商業(yè)咨詢、法律、財務(wù)培訓(xùn)以及市場推廣等企業(yè)顧問服務(wù)。軟硬結(jié)合，有效幫助進駐企業(yè)縮減成本，提高運營效率。生活空間部分則配置了超過10個涵蓋餐飲、運動和藝術(shù)領(lǐng)域的自營品牌，包括咖啡廳、健身房、瑜伽功房等，旨在讓用戶獲得辦公與生活的平衡。同時，辦公產(chǎn)品與生活服務(wù)均采用直營模式保證了ATLAS寰圖對產(chǎn)品品質(zhì)得以實現(xiàn)有效的把控。
事實也證明了ATLAS寰圖定位的精準性和戰(zhàn)略的前瞻性。從ATLAS寰圖自身發(fā)展來看，從辦公本身到運動、餐飲、藝術(shù)、社群等生活領(lǐng)域的全覆蓋，多樣的增值產(chǎn)品與服務(wù)，加之ATLAS寰圖在選址方面的區(qū)位優(yōu)勢，使得寰圖開發(fā)的項目相較于其它共享辦公項目更具有溢價的空間。ATLAS寰圖官方披露，其位于廣州雅居樂中心的首家綜合辦公空間開業(yè)半年之后即已實現(xiàn)盈利。
另外，目前行業(yè)整體呈現(xiàn)出往中高端布局的趨勢。越來越多的共享辦公企業(yè)選址開始偏向于城市核心區(qū)，高端寫字樓、購物中心、綜合體等成為新一輪選址熱門。今年4月，WeWork正式進駐上海最貴寫字樓陸家嘴國際金融中心第15層；8月，SOHO3Q華南首店落址南山區(qū)蛇口招商局港口大廈4-7層；11月，納什空間簽下北京世紀財富中心面積8000余平米的辦公空間。《2018中國房地產(chǎn)市場展望 -- 寫字樓篇》也指出，共享辦公將進一步介入中國主要城市傳統(tǒng)甲乙級寫字樓領(lǐng)域，甚至成為主力租戶乃至辦公業(yè)主運營整棟樓宇。
業(yè)內(nèi)人士指出，奔向甲級寫字樓暗示了時下多數(shù)共享辦公企業(yè)進軍高端市場的野心。與此同時，更為直接的競爭對手開始對標。今年10月，桉樹空間發(fā)布高端智慧辦公新品牌桉樹IBC，旨在為精英群體打造集辦公、生活、社交于一體的辦公場景以及為各個類型的企業(yè)提供靈活高效的辦公空間解決方案。
新一輪廝殺，規(guī)模和盈利是命門
今年以來行業(yè)內(nèi)接連出現(xiàn)的并購以及各大玩家持續(xù)的規(guī)模擴張都指向了這樣一個事實，“小而美”并不適用于共享辦公這個行業(yè)，規(guī)模才是目標。
陳思烺此前接受媒體采訪指出，共享辦公企業(yè)的大規(guī)模和大體量直接會帶來成本優(yōu)勢。首先在于租金方面，他表示，單體面積上的優(yōu)勢，使得ATLAS寰圖就租金問題獲得更有利的議價能力。同時，長期的租賃時間也保證了在租金方面享有更大的商量余地。其次，規(guī)模優(yōu)勢能夠有效控制共享辦公企業(yè)的項目復(fù)制成本。項目數(shù)量和面積優(yōu)勢保證的足夠大的采購量使得ATLAS寰圖在建材采購、家具配置上更容易獲得低價。
業(yè)內(nèi)人士亦指出，共享辦公企業(yè)中提供企業(yè)顧問服務(wù)的承諾同樣需要共享辦公企業(yè)自身規(guī)模的支撐，體量足夠龐大的企業(yè)在引進第三方服務(wù)供應(yīng)商時，如法務(wù)、稅務(wù)等，會更具備資源優(yōu)勢。
目前ATLAS寰圖已在北上廣深、杭州、西安、香港及越南胡志明市共計擁有24個綜合辦公空間，管理總面積達21萬平方米。陳思烺在今年10月份ATLAS寰圖·香港海港城項目的開幕式上也表示，在國內(nèi)城市布局方面，寰圖未來的核心仍將放在“北上廣深”。同時，ATLAS寰圖業(yè)已抓緊在“一帶一路”沿線國家開展布局。預(yù)計明年內(nèi)ATLAS寰圖的運營管理面積會達50萬平方米。
與行業(yè)興起之初資本的大范圍狂熱不同，2018年以來，共享辦公領(lǐng)域內(nèi)的資金愈發(fā)集中于頭部玩家。與此同時，大部分共享辦公企業(yè)仍舊面臨著盈利問題。
共享辦公最基礎(chǔ)的盈利邏輯在于賺取租金差。理論上，只要改造后的共享辦公空間實現(xiàn)溢價，共享辦公企業(yè)就能賺取差價。但事實顯然并非如此簡單。如何獲得低價房源已是一道壁壘。另據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，共享辦公出租率平均達到85%時才能保持盈虧平衡，而實際上大部分共享辦公空間的實際出租率達不到80%。
出租率超過行業(yè)平均水平的頭部玩家也掣肘于盈利模式的過于單一。公開數(shù)據(jù)顯示，出租率達到95%，目前市場估值達到百億的優(yōu)客工場，收入構(gòu)成上，租金占比至少90%。業(yè)內(nèi)人士指出，過于單一的盈利模式往往意味著風(fēng)險的伴隨，過度依賴租金差實現(xiàn)盈利的“二房東”模式尤甚，一方面容易受制于房源供應(yīng)商，受市場波動影響；另一方面想要依靠租金差來獲得高額利潤要依賴規(guī)模增長，這意味著單體項目的資源浪費和新一輪成本控制問題。
因此，如何實現(xiàn)多元化盈利仍是共享辦公行業(yè)新一輪廝殺中的命門所在。優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶此前公開表示，優(yōu)客工場未來的增收將會依靠股權(quán)投資、流量變現(xiàn)、品牌加盟與管理輸出來實現(xiàn)。
ATLAS寰圖方面介紹，ATLAS寰圖目前針對不同會員的需求設(shè)計了不同的辦公會籍，包括精裝修辦公室會籍、精裝修辦公室會員權(quán)益包、聯(lián)合辦公會員會籍等，可囊括專業(yè)行政辦公服務(wù)及品牌旗下的生活配套福利。依靠會籍費用、一站式企業(yè)顧問服務(wù)以及線下生活空間配套的運營，ATLAS寰圖已構(gòu)建出基于租金盈利之上的體系化盈利模式。
探索多元化增值服務(wù)的同時，ATLAS寰圖的“高顏值”空間也成為電視劇、電影、廣告等拍攝的場所。因此“場地租金”是ATLAS寰圖目前的多元化收入來源之一。這也直接將ATLAS寰圖辦公空間的使用時間延長至“下班之后”。對于這個變化，陳思烺表示，“我們在做這個產(chǎn)品的時候也沒有想到這里還能變成一個拍攝基地，在下班以后以及周末的時間空間使用率還這么高。這正說明了這個空間有值得被分享的價值?！?/p>
作為共享經(jīng)濟延伸出的項目之一，截至目前來看，共享辦公也歷盡與多數(shù)共享項目相似的前半生，即資本的狂熱帶來行業(yè)的短暫繁華。喧鬧過后，巨大市場需求推動下，繼續(xù)跑馬圈地的同時，實現(xiàn)理性增長成為在市場洗牌中存留下來的企業(yè)的新命題。業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)?；詫⑹枪蚕磙k公企業(yè)用以控制運營成本的利器。智能化辦公設(shè)備為共享辦公企業(yè)減少人力成本投入，控制運管成本，亦有利于優(yōu)化用戶體驗。品牌影響力的擴大以及產(chǎn)品架構(gòu)的不斷完善將有助于共享辦公空間形成更為龐大的用戶規(guī)模，客群內(nèi)部的增值服務(wù)進一步細分，共享辦公空間收入結(jié)構(gòu)向服務(wù)傾斜。
文章來源：界面新聞廣東頻道
原文鏈接：https://www.jiemian.com/article/2746155.html
