北京2021年6月9日 /美通社/ -- 高力國際（Colliers）發現，由于企業業務超預期發展而帶來的辦公空間需求無法預估的問題，已經成為目前科創類企業選址的重要痛點之一，如何才能更好地解決這一難題？對此高力國際分享了中關村和上地區域市場相關選址成功案例，并對其現狀及未來趨勢做出了總結和研判。

在過去十年間，北京的科技創新中心已經從中關村，逐漸外溢形成上地和北清路兩個產業園市場，至此北京已經形成了以中關村-泛上地-北清路為核心的西北辦公市場組團。有限的新增項目和持續增長的辦公空間需求使得中關村市場長期保持非常低的市場空置率，上一次出現超過10%的空置率還要追述到2015年。長期的市場低空置率保證了租金的穩定上漲，平均租金在2018年開始超過CBD，一躍成為僅次于金融街的北京第二貴的寫字樓市場，并延續至今。上地子市場是目前北京最炙手可熱的產業園市場。在疫情肆虐的2020年，泛上地區域是我們觀察到的唯一一個連續三個季度出現快速去化且租金逆勢上揚的市場，且這樣的趨勢在今年一季度依然持續，目前市場空置率僅有7%左右。區域內一些待入市的新項目還在預租階段，就已經實現了大幅去化。根據高力國際的調查，在未來五年，中關村和上地的新增供應量大概在150萬平方米左右，而根據目前的市場需求來看，由于企業對于區域選擇較為集中，這些市場依然會維持供不應求的局面，區域租金水平將持續提升。

高力國際在近兩年為各類頭部互聯網科技企業提供選址服務的經驗中，發現由于企業業務超預期發展而帶來的辦公空間需求無法預估的問題，已經成為目前科創類企業選址的重要痛點之一。很多企業通常會遇到公司快速發展導致短期內人員需求暴增，對辦公面積需求非常迫切的問題，因此工位緊張的情況成為了這類企業員工辦公的常態。同時，辦公樓宇的租賃從選址、看房、最終簽約到裝修入駐最快通常也需要三個月到半年的時間，大面積辦公空間租賃需要的時間則更長。顯然這樣的速度是無法滿足企業辦公需求的，所以就出現了“食堂開會”、“食堂面試”、“拆健身房換工位”、5人擠在3個工位上的辦公情景。

一邊是不能因為無法提供工位而耽誤公司業務發展，一邊是復雜的辦公選址流程，這樣的矛盾已經成為目前企業行政和房地產部門最核心的困擾。除此之外，相較于更為明晰的辦公租賃成本，互聯網企業還面臨更大的時間成本、人才留存和獲取成本。一方面，除了對于樓宇交通便利性，用電量和餐飲配套的硬性規定外，企業在租賃價格、需求面積匹配和區域選擇方面不斷平衡尋找最佳解決方案，因此在選址方面耗費了大量的人力和時間成本，這種現象在頭部企業的大面積辦公選址過程中就更為明顯。另一方面，由于目前中關村上地區域的供應緊張，“一房難求”的現象普遍存在，一些大面積需求的科創企業不得不開始進行跨區選址，而在這個過程中，勢必會為企業帶來大量的額外時間成本。除此之外，跨區域選址的企業也不得不權衡由此帶來的潛在人才流失問題。目前，根據我們的觀察，除了航母級的互聯網頭部企業有能力敢于跨區域選址，其他大部分的互聯網企業選址需求依然還會首選在目前的辦公樓宇周邊。

高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，為了從一定程度上緩解這些痛點，進一步降低整個選址過程的潛在成本，企業可以考慮以下三種措施。第一，選擇與專業代理機構進行深入合作。代理機構的選址專業顧問團隊可以幫助企業進行系統化的租約管理，并結合市場潛在的變化和機會，實時提供專業有針對性的解決方案。第二，與專業機構保持長期溝通來更好應對企業緊急辦公面積需求。企業和專業顧問團隊應該定期召開溝通會議，特別是在企業規劃、人才需求、市場動態、政策解讀，趨勢預測、項目儲備等方面進行深入了解。第三，面對 “僧多粥少、一房難求”的市場現狀，企業可以考慮相關部門向性價比更高的區域疏解。在不影響日常業務運行的前提下，企業可以考慮將非核心業務部分或者銷售業務部門等轉移到性價比更高區域，這樣既有利于企業降低運行成本，又能有效避免市場價格水漲船高給企業帶來的成本上升。

例如，高力國際在2021年為某互聯網大廠提供專業選址顧問服務時就面臨了上述問題。企業業務部門快速擴張，需要在2個月內拎包入駐能夠滿足2000人的辦公場地，并對區域有著非常嚴格的限制，而該區域的市場現狀就是多家租戶爭搶同一面積。整個項目核心的挑戰主要是時間期限非常短，區域內能滿足企業需求的項目極少、以及企業整體預算有限。高力國際通過多次溝通，深入了解了客戶需求，給出了一套以“快和省”為原則的多元化解決方案。首先，區域內項目的地毯式覆蓋，快速篩選匹配項目并鎖定目標項目；其次，高力國際通過調動資源、多方斡旋，運用不同的談判策略，最終使客戶從三個意向租戶中脫穎而出。最后，高力國際成功說服業主保留項目所有的裝修和家具并無償贈送給租戶，大幅節省了企業的租賃成本和時間成本，在規定的項目周期內高效的幫助企業完成了入駐工作。

高力國際華北區研究部董事陸明表示，雖然整個中關村和上地市場都是業主市場，市場中的辦公樓宇并不愁租，但一些具有前瞻性的業主已經開始思考如何進一步提升自身項目的競爭力。項目競爭力最直接的提升來自于辦公樓宇或園區硬件的提升，例如商業配套配比，樓宇外立面、公共區域、空調系統、停車設施等。以商業配套為例，上地區域產業聚集不斷增強，隨著辦公人員的增多對應的商業需求也在攀升，然而上地區域無論是大型園區內還是周邊樓宇的商業配套都極為缺乏，導致整個區域的商業需求都無法被滿足。根據高力國際的了解，目前一些有條件的園區業主已經開始在內部進行整個可用空間的配比調整，通過各種方式增設園區內商業配套。這樣的提升需要業主方真金白銀的投入來改造相關樓宇水電、排風、排煙等設備設施，吸引更多商業品牌的入駐。

當然，這種競爭力不僅來自于硬件配套升級，更重要的是園區軟性服務體系的建立。企業日常運營過程中會產生各方面實實在在的需求，但往往這些需求在以前并沒有受到園區物業的關注。軟性服務體系的搭建不僅創造了業主和租戶在日常運營中更頻繁的溝通交集，也將幫助業主建立一套企業輿情數字化管理體系。目前，隨著園區企業不斷壯大，這種企業服務短板體現的更加明顯。由于企業需求多樣化，園區不太可能憑借一己之力來滿足企業日常所有需求，因此搭建數字化服務平臺的方式更加可行。平臺作為橋梁，一邊連接企業租戶，一邊連接第三方服務機構，隨著連接的B端企業數量和業務需求量的增加，平臺價值也將不斷提升。園區需要制定好第三方準入機制和平臺規則等軟性基礎設施來保障整體服務質量。隨著整體服務規模的提升，更多的租戶行為數據將幫助園區做好企業租戶的輿情管理，進一步將降低運營風險，更好把握園區內企業的發展情況。高力國際華北區董事總經理嚴區海總結道，“迫切”是中關村和上地業主和租戶的共同心態，業主求變和企業求租就是目前這個區域的市場現狀，而這個狀態預計在未來兩三年仍將持續。