上海2013年9月23日電 /美通社/ -- 商業廣場業態的“黃金比例”正在被打破。今年底將開業的上海浦東曹路寶龍城市廣場內餐飲業比例將占半壁江山，配套占30%，服裝業則優選國內時尚服飾品牌，并縮減至20%。

那么，究竟是哪些原因促使現在的購物中心業態組合發生了改變呢？

上海曹路寶龍城市廣場業態分布圖

上海曹路寶龍城市廣場功能圖

上海曹路寶龍城市廣場品牌商家圖

曹路寶龍：招商率突破90%

上海浦東曹路寶龍城市廣場，地處浦東金橋區曹路板塊。這里交通便捷，可以快速達陸家嘴金融區、浦東機場以及上海迪斯尼樂園，周邊有杉達大學、第二工業大學、上海金融專科學校等高校云集。而當年，項目所在地方圓十公里范圍內卻沒有一家整合全面業態的商業項目。

作為中國領先的城市綜合體運營商，寶龍地產(HK.1238)獨具慧眼選中此地，并對此項目的發展前景信心十足。

這份自信源于對項目所在地的綜合科學評判：依托浦東“十二五規劃”，曹路將發展為以居住、科教、現代服務為主的文化型新城鎮。隨著曹路的發展，未來將有50萬人口導入，而集餐飲、娛樂、休閑一站式消費及體驗于一體的曹路寶龍城市廣場，必將能成為區域標桿型商業項目。

事實的確如此，2012年12月，上海曹路寶龍城市廣場首度開盤銷售，開盤當天在2個小時內即去化九成，銷售金額達2億元，并躋身當月上海商業項目成交金額排行榜前十，足見市場對該項目的信心。

按照寶龍一貫的經營模式，將自持的部分優質物業進行統一招商運營。2013年上半年招商啟動，從二季度開始，按照社區生活型購物中心的定位，招商成果勢如破竹，目前招商率已突破90%。不僅吸引了家樂福、保利影院、寶樂迪KTV、星藝電動漫城等主力店品牌，還包括肯德基、必勝客、康師傅牛肉面、85度C、豐收日、厚味香辣館、德莊火鍋等幾十家餐飲美食品牌，真正實現了吃喝玩樂購一條龍服務。

業內人士表示，曹路寶龍城市廣場實現招商率迅速突破的重要原因之一，就是采用了更為合理的業態組合。

打破傳統業態“黃金比例”

對于商業廣場的招商，業內對購物、餐飲、娛樂三者業態經營有一個傳統的“黃金比例”，即52:18:30。而曹路寶龍城市廣場內業態的服裝、餐飲、配套比例為20:50:30。

不難看出，餐飲比例已大大提升。對此，戴德梁行中國區商業顧問部主管甄仕奇認為，餐飲類業態對于購物中心來說，地位越來越重要。前幾年開業的商業項目中，餐飲比例達到30%～35%還被稱為特色，但如今的市場環境中，開業期餐飲贏商網業態比例達到35%已成為常態，尤其是地處城市新興區域的購物中心項目。

這種業態組合的變化，一方面是適應商業廣場招商趨勢變化。過去，服裝業由于門店大、租金高，頗受購物中心喜愛。如今，服裝及零售行業受電商沖擊巨大，整體市場前景不容樂觀，考慮到項目的整體運營及可持續發展，曹龍寶龍城市廣場將服裝業態壓縮，只選擇適合當地消費水平的服裝品牌入駐，以滿足消費者的購物需求。

另一方面，曹路寶龍城市廣場所處的浦東曹路區，主力消費群體為曹路當地居民及周邊學生，當地原餐飲業態結構松散，無成熟優良的商業氛圍。曹路寶龍城市廣場依靠商業街的餐飲特色，聚攏人氣，這也是電商無法取代的。

為了充分利用餐飲業態，購物中心會將餐飲業態與電影院、休閑娛樂等業態配合放置，因此，曹路寶龍城市廣場積極引入保利影院、寶樂迪KTV、星藝電動漫城，實現了復合業態的聯動式發展。

“良好的開頭是成功的一半?！蹦壳?，曹路寶龍城市廣場的開業已進入倒計時階段，相信更加符合行業發展和人民生活需求的業態組合形式，必將吸引周邊眾多目的性消費群體，帶動項目整體的經營，為推動區域經濟發展和促進城市化進程做出了突出貢獻。