上海2010年5月5日電 /美通社亞洲/ -- 號(hào)稱“史上最牛”的房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，買賣雙方都陷入了“僵持”的情緒中，而業(yè)界眾說(shuō)紛紜的房?jī)r(jià)走勢(shì)，仍舊“一籌莫展”。

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較佳新房導(dǎo)購(gòu)網(wǎng)站愛(ài)房網(wǎng)分析師表示，由于政策出臺(tái)時(shí)間較短，目前仍處于政策的“消化期”，到底是“全部吸收”還是“消化不良”仍是未知。但在日趨臨近的5月銷售旺季后，樓市的走勢(shì)即將“一分高下”。

成交量下滑、開(kāi)發(fā)商定價(jià)策略未變

二套房貸首付50%、利率1.1倍、限制異地購(gòu)房、限制第三套房等政策，并首推房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制，調(diào)控力度史無(wú)前例，地產(chǎn)股應(yīng)聲急跌。

似乎是“山雨欲來(lái)”。不少新盤售樓處門庭冷落未免夸張、但看房人數(shù)卻比之前少之又少。

然而，購(gòu)房者最為關(guān)心的房?jī)r(jià)走向，目前仍未明朗。來(lái)自愛(ài)房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以上海閔行多處新盤為例，預(yù)計(jì)在5-6月份的開(kāi)盤價(jià)格都比3月份小幅上揚(yáng)1000-2000元左右。

“事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商目前的定價(jià)策略并未改變，仍以小幅漲價(jià)以試探市場(chǎng)反應(yīng)。”愛(ài)房網(wǎng)分析師表示。

當(dāng)然，小幅降價(jià)的也確實(shí)有之。“降價(jià)的樓盤無(wú)非兩種情況，一種是尾盤銷售，另一種則是房型樓層不佳的特價(jià)房。”一家開(kāi)發(fā)商銷售人員表示。

來(lái)自多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的樓市成交數(shù)據(jù)表明，一線城市與二線城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)出現(xiàn)了明顯的分化。北京、上海和深圳3個(gè)城市上周成交總體環(huán)比回落超3成。購(gòu)房者由于普遍認(rèn)為市場(chǎng)將轉(zhuǎn)入調(diào)整，故并不急于接盤，持幣觀望仍是較佳選擇。

而同期中西部的重點(diǎn)二線城市重慶、成都、武漢、長(zhǎng)沙等4個(gè)城市成交繼續(xù)保持明顯環(huán)比上升態(tài)勢(shì)，總體幅度在2成以上。

相對(duì)而言，作為“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲地區(qū)”代名詞的一線城市，受到政策的壓力更大，因此這些區(qū)域的市場(chǎng)反映也更為敏銳。

5月樓市走向或趨明朗

較佳新房導(dǎo)購(gòu)網(wǎng)站愛(ài)房網(wǎng)分析師表示，對(duì)于樓市膠著的現(xiàn)狀，即將到來(lái)的5月份將是一道“分水嶺”。

“5月份上海有全年較大的房展會(huì)，其他地區(qū)也將進(jìn)入房產(chǎn)交易的傳統(tǒng)旺季。”他表示，“開(kāi)發(fā)商到底有何作為，接下來(lái)我們將拭目以待。”

在愛(ài)房網(wǎng)看來(lái)，一些以中小開(kāi)發(fā)商為主的開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)提前進(jìn)行降價(jià)促銷，但在促銷早期，降價(jià)促銷的幅度不會(huì)太大，主要是一些“營(yíng)銷噱頭式”的促銷，比如送家電裝修等。

剛發(fā)布2010年第一季度業(yè)績(jī)顯示的萬(wàn)科地產(chǎn)則表示，個(gè)別熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭將被扭轉(zhuǎn)，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會(huì)中止，預(yù)言規(guī)模性降價(jià)將在3個(gè)月后出現(xiàn)。

不過(guò)愛(ài)房網(wǎng)的分析師也坦言，樓市的調(diào)控“不能僅靠宏觀調(diào)控政策”，并避免房?jī)r(jià)“一嚴(yán)就跌，一松就漲”的怪圈。

要想引導(dǎo)房?jī)r(jià)回落到合理區(qū)間,不能光靠宏觀調(diào)控單打獨(dú)斗，功夫應(yīng)放在破解地方政府與土地財(cái)政這個(gè)死結(jié)上，“惟有動(dòng)用財(cái)稅之矛盾，來(lái)攻以地生財(cái)之盾”。

比如，國(guó)家站在財(cái)稅的視角，來(lái)理順中央與地方財(cái)稅與事權(quán)，加快費(fèi)改稅的進(jìn)程，啟動(dòng)稅收制度變革，使地方政府擁有與事權(quán)相匹配的財(cái)權(quán)，從而回歸到市場(chǎng)監(jiān)督者和守夜人的本位。只有做到標(biāo)本兼治，房市既能回歸到合理價(jià)位，也不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格反彈。