上海2010年5月6日電 /美通社亞洲/ --近期，國務院國發[2010]10號文件即《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺，拉開了政府新一輪堅決調控房價的序幕。而此前多項措施，樓市宏調幾乎都是隔靴搔癢式的空調。為何樓市越調越漲、居民越罵越搶？愛房網對越調越漲的成因分別從隱形和顯性兩個層面進行了深度探究，觀察認為土地財政是元兇。

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-- “供求失衡”只是冰山一角

當前房地產行業，許多專家學者或認為房價不會出現下降的拐點，或言必稱供求失衡是房價上漲首因，需求旺盛不但給了開發商漲價的理由，也給了他們戲弄政府的勇氣。

愛房網認為，房地產市場存在以下五種需求，一是投機需求，就是通常說的炒樓，短線快進快出；二是投資需求，既然錢在銀行利息不多，房價在漲，不如買房出租獲取收益，或待長線增值后出手。三是恐慌性購買，比如很多剛畢業的年輕人，現在買不起，但更擔心將來更貴，于是啃老。四是結婚需求。五是改善性需求，經濟、身份、教育的變化都可能引發此需求。五種需求中，只有最后兩種是剛性的，其他都是彈性的，可以在短期內急劇增長，也可以在短期內急劇萎縮。事實上，除了真正的結婚或改善需求，其他需求之所以旺盛，都是基于對房價只漲不降的預期。一旦預期房價會暴跌，所有的投機需求、投資需求、恐慌性需求，都將立馬撤場，帶動樓市的總需求也將至少萎縮一半。所以，專家所說的需求巨大，不過是房價上漲造成的假相，是果，非因。

國外，居民購一套適于居住的房屋僅是家庭年工資的5-10倍，平均8倍，而國內工薪購一套房的費用多是家庭年工資的10-20倍。按國家統計局計算，國際房地產利潤率一般維持在5%左右，高的不過6%-8%，而國內房地產的利潤率高達30%-40%。正是對房價只漲不降的預期，獲取了巨額利潤的開發商難以擺正定位和心態，拒絕接受價格下行的呼吁，一方面借捂盤惜售加重消費者購買的恐慌性；另一方面又要求政府提供更多的土地來緩解供不應求的矛盾。可根據國內首家專業新房導購信息平臺愛房網的調查顯示，越供給土地房產商越囤積，開發后“捂盤”就越便利，也正是這兩手使房價遠遠偏離了真實價值和居民收入水平，出現了較大泡沫，于是，“供求失衡”的惡性循環依然如故。

-- 土地財政是冰面下的元兇

4月中旬，2010年中國經濟第一季度 GDP 數據出爐，才走出“最困難一年”沒多久的中國經濟以接近12%的超級引擎預示著經濟偏熱的可能性遠遠大于二次探底的可能性。事實上，今天的中國經濟的確復雜，一方面通脹的壓力非常明顯：去年近10萬億的貸款余額（貨幣超量發行）、未來5-10年工資不可避免的增長、為保持穩定而被人為壓低的水、電、氣資源價格、來自外力壓迫利率與匯率等資本價格上升、石油、鐵礦等國際原材料價格的輸入等等多重因素集中爆發，都是中國過去三十年所罕有面對的。另一方面，在經濟忽冷忽熱，冷熱難斷、似暖還寒的國際政經環境下，中央政府要為過熱的經濟退燒實現軟著陸，分寸很難拿捏。

愛房網市場部負責人認為，中國經濟過熱的重要動力很大程度上來源于地方政府高度擴張的投資拉動（如湖北未來三年就計劃投資15000億，各省市亦有相似計劃），作為投資主體的地方政府，看得見的政績可以上位，看不見的經濟過熱的代價卻歸中央收拾，這種只賺不賠的機制在其它國家是不多見的，因為其它國家投資主體是企業，而非地方政府。地方政府高投資離不開錢，錢從何來？

1994年開始的中央地方兩極財稅體制為此打下了第一根樁，地方的財權與責權并不匹配。通俗的講，就是地方政府的責、權、利不統一。政績的考核需要地方官員去做事，去發展經濟，而發展經濟產生的收益很大部分需上繳中央，這樣，地方政府只能將預算不斷擴大才能不斷產生政績和發展經濟。當前，地方政府不斷擴大預算的途徑其實很有限，不斷賣地的土地財政是其中重要一項。

本世紀初“城市運營”口號的提出和地方政府的敢于實踐后嘗到的甜頭（如官員因政績升遷）更強化和鼓勵了這種透支未來的短視行為。有數據顯示，今天眾多城市的土地出讓金、房地產稅費、土地抵押產生的債務收入三項合計已超過或接近地方財政總收入的一半。因此，這也正是中國樓市宏觀調控面臨很大難題的艱困所在，中央不是在調控企業，而是要調控地方政府。

過度依賴賣地的土地財政必然對推高房價有著元兇的作用，若干年后，當大規模城市化進程放緩、可供開發的土地日益減少，這種將未來數十年的財政收入提前透支，把兒子、孫子的地統統賣光的行為顯然難以維繼。賣地收入暴增，使得地方政府在不斷透支國家信用的同時，實現了政績最亮化、仕途較快化、腐敗最多化，其代價是不斷擠壓其他行業的生存空間，而被剝奪了創富空間的其他行業只能將資金投入樓市獲取利潤，于是經濟發展更為畸形，最終引發地方政府執政公信力的嚴重缺失。

更危險的是，還加劇了社會不公，鞏固了貧富分化，破壞了社會和諧。因為本應由全民享有的土地收益，不適當地被極少一部分既得利益階層占有，土地就能夠被反復轉讓和拆遷。江西南昌一個使用不到13年的四星級大酒店就是在公眾一片反對聲中被爆破為數萬噸廢墟的，類似的情況在杭州、長沙、福州等許多城市無休止地上演。從某種程度以看，當居民只能以自焚對暴力拆遷進行絕望抵抗時，拆遷隊伍“帶著滅火器，自焚無所懼”的包天之膽與地方政府的縱容姑息就難以撇清關系。

管中窺豹至此，愛房網將土地財政的影響危害作了深入淺出的勾勒，聽說現在許多人開始把 CHINA 戲稱為“拆吶”。

鑒于4.17國發10號文對地方政府壟斷土地供應的方式基本沒有觸動，有學者建議，首先應當改革中央與地方的財政體制，讓地方政府與賣地財政脫鉤，使其從投資主體、市場利益主體轉變為真正的監管者和服務者；二是增加土地供應，將非農建設用地上市流通、充許小產權房在交納必要稅費和完成相關手續后交易。